Comment OPTIMISER la fiscalité immobilière, et où déclarer ses revenus locatifs ?
2 cas de figures principaux
1/ location meublée
celle vers laquelle les investisseurs se tournent le plus car la fiscalité y est avantageuse.
- Recettes inférieures à 72 600€ /an, on déclare dans la catégorie MICRO foncier de sa déclaration de revenus classique: l’administration fiscale appliquera un abattement automatique de 50% .
Cela signifie que vous paierez des impôts sur la base de la moitié de ces revenus. - La location Meublée Non professionnelle ou Professionnelle (la bascule entre pro ou non pro se fait à 23000€ de revenus perçus, et si ces revenus excédent 50% de vos revenus globaux) est une niche fiscale très intéressante. En effet grâce à l’amortissement du bien et la prise en compte de toutes les charges et travaux de l’appartement, avec une légère comptabilité professionnelle, facile, et que nous pourrons vous conseiller, le résultat fiscal est très souvent proche de zéro.
C’est le principe de la dépréciation du bien dans le temps. - Si de lourds travaux s’ajoutent, on peut même créer un déficit reportable sur les années suivantes.
2/ location non meublée
– petits revenus fonciers – 15 000€ = Déclaration revenus micro fonciers case 4BE dans la déclaration 2024
Abattement automatique de 30% qui prend en compte les travaux et charges diverses.
⚠️ Régime réel tout de même possible mais obligatoire pour 3 ans. Intéressant si lourdes charges et travaux à déduire.
– Régime réel si + 15 000€ de revenus fonciers : déclaration 2044
Le principe est le « bénéfice – charges »
Quelles sont les charges à déduire ?
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
- les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
- les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location*
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
- les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire - les primes d’assurance
- les intérêts et frais d’emprunt.
* Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.
Et si j’ai un déficit ?
Alors chaque année je peux le déduire de mes revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier dans la majeure partie des cas.
Puis l’excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :
- durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
- durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
Et si j’ai une SCI ?
Deux régimes vous seront alors proposés, dépendant soit de l’impôt sur le revenu soit de l’impôt sur les sociétés. « L’avantage fiscal principal de la constitution d’une SCI, dans le cas d’un investissement locatif, est la possibilité d’opter à l’impôt sur les sociétés, et ainsi la possibilité de ne pas être soumis aux tranches progressives de l’impôt sur le revenu, qui peuvent atteindre 45%, indique Edouard Pruvost, avocat fiscaliste dans le Figaro. En effet, les bénéfices réalisés sont imposés selon un taux fixe en cas d’option à l’impôt sur les sociétés. »
